Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania lub domu? Przykład

Pytanie „ile kosztuje notariusz” zwykle kończy się zaskoczeniem przy kasie kancelarii. Samo wynagrodzenie notariusza, czyli taksa, to przy typowym mieszkaniu w powiecie ząbkowickim około tysiąca złotych. Rachunek, który podaje kancelaria, bywa jednak kilkukrotnie wyższy — bo notariusz pobiera też podatki i opłaty sądowe, które przekazuje dalej. Poniżej rozkładamy ten rachunek na części i liczymy go na dwóch przykładach: mieszkaniu za 220 000 zł i domu za 430 000 zł.

Z czego składa się rachunek u notariusza

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego płacisz za kilka różnych rzeczy naraz:

1. Taksę notarialną — wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Zależy od wartości nieruchomości; do taksy dolicza się 23% VAT.
2. Wypisy aktu — kopie aktu dla stron, sądu, urzędu skarbowego i gminy. Płaci się od strony.
3. Wniosek do księgi wieczystej — notariusz składa go elektronicznie w dniu podpisania aktu.
4. Opłaty sądowe — za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, a przy kredycie także za wpis hipoteki.
5. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — 2% ceny, o ile kupującemu nie przysługuje zwolnienie.
6. Przy kredycie: taksę za ustanowienie hipoteki i niewielki podatek od hipoteki.

Tylko pierwsze trzy pozycje trafiają do notariusza. Pozostałe notariusz pobiera jako płatnik i przekazuje do sądu i urzędu skarbowego.

Taksa notarialna — jak się ją liczy

Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Stawki są progresywne i zależą od wartości nieruchomości. Dla przedziału, w którym mieści się praktycznie każda transakcja w naszym powiecie:

Przy umowie sprzedaży mieszkania, domu jednorodzinnego lub działki budowlanej rozporządzenie przewiduje połowę tej stawki. To ważne, bo część kalkulatorów w internecie pokazuje pełną stawkę i zawyża wynik dwukrotnie.

Trzy rzeczy, o których warto pamiętać:

• To stawki maksymalne. Notariusz może pobrać mniej, nie może pobrać więcej. Warto zapytać o wycenę w dwóch kancelariach.
• Do taksy dochodzi 23% VAT.
• Pełna stawka dotyczy innych czynności, na przykład darowizny czy działu spadku — to temat na osobny wpis.

Pozostałe opłaty

Wypisy. Maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Przy typowym akcie sprzedaży sporządza się kilka wypisów po kilka–kilkanaście stron, co daje zwykle 200–350 zł brutto.

Wniosek wieczystoksięgowy. Część kancelarii pobiera za niego osobną opłatę (do 200 zł netto), część wlicza go w taksę.

Opłata sądowa za wpis własności. 200 zł, stała, niezależna od ceny. Przy zakupie udziału — proporcjonalnie mniej, ale nie mniej niż 100 zł.

PCC. 2% ceny. Kupujący pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego mogą być zwolnieni — warunki zwolnienia omówimy w osobnym wpisie o PCC. Przy zakupie od dewelopera PCC nie ma, bo cena zawiera VAT.

Przy kredycie hipotecznym dochodzą: taksa za ustanowienie hipoteki (przy kredycie bankowym na zakup mieszkania lub domu — jedna czwarta stawki, liczona od sumy hipoteki), opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł i PCC od hipoteki 19 zł.

Przykład 1: mieszkanie za 220 000 zł

220 000 zł to mediana cen mieszkań sprzedanych w Ząbkowicach Śląskich w latach 2025–2026 według rejestru cen nieruchomości.

Taksa: 1010 zł + 0,4% × 160 000 zł = 1650 zł; połowa stawki = 825 zł netto, z VAT 1014,75 zł.

Założenia wariantu z kredytem: kredyt 176 000 zł (80% ceny), suma hipoteki 150% kwoty kredytu, czyli 264 000 zł. Taksa za hipotekę: (1010 zł + 0,4% × 204 000 zł) ÷ 4 = 456,50 zł netto. Wypisy: pięć wypisów po osiem stron.

Jak widać, u kupującego, który płaci PCC, podatek stanowi ponad 70% rachunku. Sama taksa to mniej niż jedna szósta.

Przykład 2: dom za 430 000 zł

430 000 zł to w przybliżeniu mediana cen domów sprzedanych w latach 2020–2026 w pięciu miejscowościach powiatu ząbkowickiego (Ząbkowice Śląskie, Kamieniec Ząbkowicki, Bardo, Ziębice, Złoty Stok).

Taksa: 1010 zł + 0,4% × 370 000 zł = 2490 zł; połowa stawki = 1245 zł netto, z VAT 1531,35 zł.

Przy domu z działką, na której część gruntu to rola albo osobne działki ewidencyjne, notariusz może liczyć taksę inaczej — na przykład osobno dla części nieruchomości. O dokładną wycenę warto poprosić kancelarię, podając numery działek.

Kto płaci i czy da się zapłacić mniej

Zwyczajowo koszty aktu ponosi kupujący. Nie wynika to z przepisów, tylko z praktyki — strony mogą umówić się inaczej, np. podzielić taksę po połowie. Najlepiej ustalić to w umowie przedwstępnej, żeby uniknąć rozmowy o pieniądzach przy stole u notariusza.

Sprzedający też ma swoje koszty, choć mniejsze: dokumenty potrzebne do sprzedaży (zaświadczenia, wypisy z rejestrów), a jeśli nieruchomość ma hipotekę — koszt jej wykreślenia po spłacie kredytu. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki to 100 zł.

Na czym można zaoszczędzić:

• Taksa — negocjowalna, bo to stawka maksymalna. Przy mieszkaniach w cenach naszego powiatu różnice między kancelariami to zwykle kilkaset złotych, nie tysiące.
• PCC — nie podlega negocjacji, ale warto sprawdzić, czy nie przysługuje zwolnienie z tytułu zakupu pierwszego mieszkania. To największa możliwa oszczędność.
• Wypisy — warto zapytać, ile wypisów jest naprawdę potrzebnych.

Nie da się natomiast obniżyć opłat sądowych — są stałe i trafiają do sądu.

Czy stawki się zmienią

W lipcu 2026 r. Ministerstwo Sprawiedliwości opublikowało projekt nowelizacji rozporządzenia o taksie notarialnej. Projekt przewiduje podwyżkę części stawek, które od 2004 r. nie były waloryzowane — dotyczy m.in. testamentów, pełnomocnictw, spraw spadkowych i wypisów. W chwili pisania tego artykułu projekt nie wszedł w życie. Wszystkie wyliczenia powyżej opierają się na stawkach obowiązujących; jeśli nowe przepisy zaczną obowiązywać, zaktualizujemy ten tekst.

Jak to wygląda w praktyce w powiecie ząbkowickim

Ceny nieruchomości w powiecie są kilkukrotnie niższe niż we Wrocławiu, więc i koszty notarialne są tu wyraźnie niższe. Przy medianowym mieszkaniu we Wrocławiu (ok. 614 500 zł według danych z kwietnia 2026 r.) maksymalna taksa za sprzedaż wynosi około 1985 zł z VAT, a PCC — 12 290 zł. W Ząbkowicach Śląskich te kwoty to odpowiednio ok. 1015 zł i 4400 zł. Dla kupujących, którzy przenoszą się z Wrocławia, to dodatkowa oszczędność ponad samą ceną.

Akty dotyczące nieruchomości z Ząbkowic Śląskich i Ziębic zwykle podpisuje się w kancelariach w Ząbkowicach, a wnioski o wpis trafiają do wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla powiatu. Notariusz składa je elektronicznie tego samego dnia. Na sam wpis do księgi czeka się jednak zwykle kilka tygodni lub dłużej — do tego czasu kupujący jest właścicielem, ale w księdze figuruje jeszcze sprzedający, a w dziale IV widnieje wzmianka o złożonym wniosku.

Przy transakcjach, które prowadzimy, termin u notariusza rezerwujemy z wyprzedzeniem i przed podpisaniem przekazujemy kancelarii komplet dokumentów. Kupujący zna orientacyjny rachunek, zanim usiądzie do aktu. Przy kredycie ważna jest koordynacja z bankiem — hipotekę ustanawia się zwykle w tym samym akcie co zakup.

Jeśli dopiero szukasz nieruchomości, zobacz aktualne mieszkania na sprzedaż w Ząbkowicach Śląskich oraz domy na sprzedaż w Ząbkowicach Śląskich.

Wnioski

• Taksa notarialna to tylko część rachunku; przy zakupie z PCC największą pozycją jest podatek.
• Przy sprzedaży mieszkania, domu jednorodzinnego i działki budowlanej maksymalna taksa to połowa stawki podstawowej — sprawdzaj, czy kalkulator to uwzględnia.
• Przy mieszkaniu za 220 000 zł rachunek u notariusza to od ok. 1760 zł (bez PCC) do ok. 6940 zł (z PCC i kredytem).
• Kto płaci, ustal w umowie przedwstępnej. O taksę warto zapytać w dwóch kancelariach.

Chcesz znać koszty przed wizytą u notariusza?

Pomagamy przygotować transakcję tak, żeby kupujący i sprzedający wiedzieli z góry, ile zapłacą i za co. Zadzwoń pod 604 280 451 albo napisz na kontakt@eboffice.pl — dane obu biur, w Ząbkowicach Śląskich i w Ziębicach, znajdziesz na stronie kontakt. Sprzedajesz? Zobacz, jak prowadzimy sprzedaż nieruchomości.

Wyliczenia oparte na rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566), ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, stan na wrzesień 2026 r. Kwoty są maksymalne i orientacyjne — wiążącą wycenę podaje kancelaria. Mediana ceny mieszkań: rejestr cen nieruchomości, 137 transakcji z Ząbkowic Śląskich z lat 2025–2026; domów: 135 transakcji z lat 2020–2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.