Rynek nieruchomości w Ziębicach — ceny mieszkań i domów na podstawie aktów notarialnych

Ziębice często traktuje się jak mniejszego sąsiada Ząbkowic Śląskich. Na rynku nieruchomości to błąd: Ziębice mają własny rytm, własne ceny i od tego roku wyraźnie własną dynamikę. Mamy tu oddział i wiemy, że kto przenosi ząbkowickie ceny do Ziębic, myli się w jedną albo w drugą stronę.

Przeanalizowaliśmy 528 aktów notarialnych dotyczących mieszkań w Ziębicach z lat 2017–2026 oraz 48 aktów dotyczących domów z lat 2020–2026. To dane z Rejestru Cen Nieruchomości, do którego notariusze przesyłają wypis z każdej umowy sprzedaży. Poniżej: ile realnie kosztują nieruchomości w Ziębicach, jak wypadają na tle Ząbkowic i co zmieniło się w tym roku.

Ile kosztuje mieszkanie w Ziębicach

Dla pełnych sprzedaży mieszkań zawartych w latach 2025–2026:

Najprościej: typowe mieszkanie w Ziębicach kosztuje dziś około 175–180 tysięcy złotych za lokal o powierzchni pięćdziesięciu metrów. Rozrzut jest duży — tańsza połowa rynku to mieszkania poniżej 2500 zł za metr, zwykle wymagające remontu, a droższa ćwiartka przekracza 4000 zł.

Ziębice są tańsze od Ząbkowic o jedną piątą

Ta zbieżność jest najważniejszym wnioskiem z całego zestawienia. Zarówno mieszkania, jak i domy kosztują w Ziębicach około 20 procent mniej niż w Ząbkowicach — przy praktycznie tej samej wielkości. Przy domach działki w Ziębicach są przy tym wyraźnie większe: typowo około 790 m² wobec 630 m² w Ząbkowicach.

W praktyce oznacza to, że za medianę ceny mieszkania w Ząbkowicach kupuje się w Ziębicach mieszkanie z zapasem ponad czterdziestu tysięcy złotych, a za medianę ceny domu — dom z zapasem blisko stu tysięcy na remont.

Przez osiem lat różnica była stała. W 2026 roku się zmniejsza

Przez osiem lat Ziębice były konsekwentnie o jedną trzecią tańsze od Ząbkowic. Ceny rosły w obu miastach w podobnym tempie: w Ziębicach mediana za metr podwoiła się między 2017 a 2025 rokiem, w Ząbkowicach wzrosła o nieco ponad sto procent.

W 2026 roku ten układ się zmienił. Mediana w Ziębicach skoczyła do ponad 4000 zł za metr, a różnica wobec Ząbkowic spadła z jednej trzeciej do jednej dziesiątej. Nie jest to przypadek jednej transakcji: sprzedaży powyżej 5000 zł za metr było w Ziębicach jedna w 2024 roku, cztery w 2025 i już dziewięć w pierwszych ośmiu miesiącach 2026. Na rynek trafia coraz więcej wyremontowanych i wyższej jakości mieszkań, a kupujący są gotowi za nie zapłacić.

Uczciwie trzeba dodać zastrzeżenie. Dane za 2026 rok obejmują 34 transakcje z ośmiu miesięcy, a ceny w Ząbkowicach w tym samym czasie praktycznie stały. Kierunek jest wyraźny, ale czy Ziębice trwale zbliżają się do Ząbkowic, czy to pojedynczy mocny rok, pokażą pełne dane za 2026 i pierwsze miesiące 2027.

Co się sprzedaje w Ziębicach

Rozkład pełnych sprzedaży mieszkań z lat 2024–2026:

Prawie połowa mieszkań w Ziębicach sprzedaje się poniżej 150 tysięcy złotych. Dla porównania: w Ząbkowicach w tym przedziale mieści się mniej więcej co piąta transakcja. To rynek, na którym własne mieszkanie jest wciąż w zasięgu osób, dla których Ząbkowice są już za drogie.

Rejestr podaje liczbę izb, a nie pokoi — do izb wlicza się też kuchnię z oknem, więc mieszkanie trzyizbowe to zwykle dwa pokoje z kuchnią. Dane z lat 2024–2026:

Tu Ziębice różnią się od Ząbkowic w ciekawy sposób. Stawka za metr jest praktycznie taka sama niezależnie od wielkości mieszkania. W Ząbkowicach duże mieszkania sprzedają się wyraźnie taniej za metr niż średnie. W Ziębicach za większe mieszkanie płaci się proporcjonalnie — nie ma rabatu za metraż, ale nie ma też dopłaty za małe mieszkanie.

Domy w Ziębicach

W latach 2020–2026 w Ziębicach sprzedano 38 domów w pełnych transakcjach, po odrzuceniu sprzedaży udziałów i budynków w stanie ruiny. Mediana ceny to 392 500 zł, typowa powierzchnia zabudowy około 90 m², typowa działka około 790 m².

To liczby do traktowania jako orientacja, a nie precyzyjny pomiar: przy kilku domach sprzedawanych rocznie jedna czy dwie nietypowe transakcje potrafią przesunąć medianę o kilkadziesiąt tysięcy. Rejestr nie podaje też dla domów powierzchni użytkowej, więc ceny za metr nie da się policzyć w sensowny sposób. Szerzej o domach w całym powiecie piszemy w osobnym tekście z porównaniem pięciu miejscowości.

Jak to wygląda w praktyce w Ziębicach

Rynek jest stabilny, ale nie rośnie liczebnie. W Ziębicach sprzedaje się od około 40 do 57 mieszkań rocznie i ta liczba od dziesięciu lat stoi w miejscu. W Ząbkowicach w tym czasie liczba transakcji prawie się podwoiła. Rosną więc ceny, ale nie liczba kupujących — a to znaczy, że dobrze wycenione mieszkanie znajduje nabywcę, ale przewycenione potrafi czekać bardzo długo.

Kupujący w Ziębicach to w dużej części miejscowi i osoby z okolicznych wsi. Inaczej niż w Ząbkowicach, gdzie coraz częściej trafiają się kupujący z Wrocławia. To ma znaczenie dla sprzedającego: argumenty, które działają na kupującego z dużego miasta, tu działają słabiej, a liczy się stan techniczny i koszt utrzymania.

Stan techniczny decyduje o cenie jeszcze mocniej niż w Ząbkowicach. Rozrzut cen w Ziębicach jest duży, a różnicę między mieszkaniem za 2000 a za 4500 zł za metr robią zwykle okna, instalacje, ogrzewanie i łazienka. Wzrost cen w 2026 roku napędzają właśnie mieszkania po remoncie.

Zamiana między Ziębicami a Ząbkowicami to częsty scenariusz. Rodziny przeprowadzające się z jednego miasta do drugiego chcą zrobić to bez okresu przejściowego i bez dwóch kredytów naraz. Przy dwudziestoprocentowej różnicy cen zamiana w jedną albo drugą stronę ma zupełnie inną arytmetykę. Prowadzimy takie transakcje w ramach zamiany nieruchomości.

Mediana nie jest wyceną. Dwa mieszkania o tym samym metrażu w Ziębicach potrafią różnić się ceną o sto procent. Punkt wyjścia do rozmowy — tak, podstawa do ustalenia ceny — nie.

Co z tego wynika, jeśli sprzedajesz albo kupujesz

Jeśli sprzedajesz mieszkanie w Ziębicach: rok 2026 jest dla sprzedających dobry, zwłaszcza gdy mieszkanie jest po remoncie. Ale nie wyceniaj go według cen z Ząbkowic — różnica wciąż istnieje, a kupujących jest w Ziębicach mniej. Przewycenione mieszkanie na rynku, gdzie w roku zawiera się czterdzieści kilka umów, może stać miesiącami. Jeśli zależy Ci na czasie, alternatywą jest skup nieruchomości za gotówkę.

Jeśli kupujesz: Ziębice są wciąż wyraźnie tańsze od Ząbkowic, ale okno może się zwężać. Mieszkania do 150 tysięcy złotych to nadal prawie połowa rynku, jednak zwykle wymagają remontu — policz jego koszt przed negocjacjami, nie po nich.

Aktualne oferty z Ziębic znajdziesz na stronach mieszkania w Ziębicach i domy w Ziębicach. Więcej o naszym oddziale i o tym, jak pracujemy na miejscu, na stronie nieruchomości w Ziębicach.

Sprzedajesz albo kupujesz w Ziębicach?

Mamy w Ziębicach oddział na rynku, więc nie przyjeżdżamy z Ząbkowic na oględziny — jesteśmy na miejscu. Wycenę robimy bezpłatnie, na podstawie tego, co w ostatnich miesiącach naprawdę sprzedało się w okolicy.

EBoffice Nieruchomości, oddział w Ziębicach Rynek 2, 57-220 Ziębice

Zadzwoń: 604 280 451 albo napisz: kontakt@eboffice.pl

Więcej o tym, jak prowadzimy sprzedaż: sprzedaż nieruchomości z EBoffice

Skąd te dane. Analiza obejmuje 528 aktów notarialnych dotyczących lokali mieszkalnych w Ziębicach z lat 2017–2026 oraz 48 aktów dotyczących budynków mieszkalnych z lat 2020–2026, pochodzących z Rejestru Cen Nieruchomości — publicznego rejestru prowadzonego przez starostę i zasilanego wypisami aktów notarialnych na podstawie art. 23 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Dane udostępnia serwis deweloperuch.pl. Obliczenia własne EBoffice Nieruchomości.

Jak liczyliśmy. Przy mieszkaniach odrzuciliśmy transakcje oznaczone w źródle jako sprzedaż udziału, transakcje pakietowe, sprzedaże z bonifikatą, z udziałem podmiotów publicznych, egzekucyjne i o wartościach błędnych. W danych z Ziębic źródło oznacza jednak jako udziały wyraźnie mniej transakcji niż w Ząbkowicach, dlatego dodatkowo odrzuciliśmy sprzedaże o cenie niższej niż połowa mediany danego roku — są to niemal wyłącznie nieoznaczone udziały i transakcje nietypowe. Łącznie odrzuciliśmy 80 z 528 aktów, czyli 15 procent. Przy domach odrzuciliśmy transakcje poniżej 1500 zł za metr powierzchni zabudowy. Dane dla Ząbkowic Śląskich pochodzą z naszej wcześniejszej analizy 756 aktów notarialnych, liczonej tą samą metodą co do zasady.

Ograniczenia. Dane trafiają do rejestru z opóźnieniem od kilku tygodni do kilku miesięcy; rok 2026 obejmuje transakcje do sierpnia. Rejestr nie zawiera informacji o stanie technicznym ani standardzie wykończenia. Nie publikujemy adresów konkretnych transakcji: w mieście tej wielkości adres pozwala zidentyfikować konkretną rodzinę.

Żadna z tych liczb nie zastępuje wyceny. Operat szacunkowy uznawany przez bank czy sąd może sporządzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.