Sprzedaż nieruchomości z hipoteką — jak to przeprowadzić bezpiecznie

Mieszkanie lub dom z hipoteką to na rynku wtórnym codzienność — wielu sprzedających kupowało swoją nieruchomość na kredyt i nie spłaciło go do końca. Sprzedaż jest możliwa bez wcześniejszej spłaty z własnych pieniędzy. Wymaga jednak dodatkowych dokumentów z banku i dobrze ułożonego przepływu pieniędzy, tak żeby kupujący nie zapłacił za nieruchomość, której hipoteka nie zostanie wykreślona, a sprzedający nie wydał kluczy, zanim dostanie resztę ceny. Poniżej przechodzimy przez całość krok po kroku.

Jak to działa w skrócie

Hipoteka zabezpiecza kredyt sprzedającego i jest wpisana w dziale IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży część ceny płaconej przez kupującego trafia bezpośrednio do banku sprzedającego i spłaca kredyt. Bank wydaje wtedy zgodę na wykreślenie hipoteki, a sprzedający lub notariusz składa ją w sądzie. Reszta ceny trafia do sprzedającego.

Kupujący nie przejmuje długu sprzedającego. Kupuje nieruchomość, której hipoteka zostanie wykreślona ze środków z transakcji.

Krok 1: zapytaj bank o zadłużenie i promesę

Przed wystawieniem oferty warto poznać dokładną kwotę zadłużenia — żeby wiedzieć, ile zostanie po sprzedaży, i czy cena w ogóle pokryje kredyt.

Gdy kupujący jest już znany, sprzedający zamawia w swoim banku:

• zaświadczenie o wysokości zadłużenia na wskazany dzień,
• promesę, czyli zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpłacie określonej kwoty.

Promesa zawiera zwykle kwotę do spłaty, numer rachunku, na który ma trafić, i termin ważności. Na wydanie czeka się zwykle od kilku dni do dwóch tygodni, a bank może pobrać za nią opłatę. Kupujący — a jeśli kupuje na kredyt, także jego bank — będą chcieli ją zobaczyć przed aktem.

Promesa ma termin ważności, a zadłużenie zmienia się z każdą ratą. Jeśli akt się przesunie, może być potrzebna nowa promesa.

Krok 2: zapisz przepływ pieniędzy w umowie

W umowie przedwstępnej, a potem w akcie notarialnym, trzeba dokładnie opisać, jak zostanie zapłacona cena:

• jaka kwota trafi na rachunek banku sprzedającego (zgodnie z promesą, z zapasem na odsetki),
• jaka kwota trafi na rachunek sprzedającego,
• w jakich terminach i z jakich źródeł — środki własne kupującego czy kredyt,
• co się dzieje z zadatkiem — czy trafia do sprzedającego, czy od razu na spłatę.

Przy zakupie na kredyt bank kupującego przelewa pieniądze zgodnie z instrukcją z aktu: najpierw na spłatę kredytu sprzedającego, potem resztę na jego rachunek.

Krok 3: akt notarialny i spłata

Przy akcie notariusz sprawdza aktualny stan księgi wieczystej i promesę. Po podpisaniu umowy kupujący (lub jego bank) dokonuje przelewów zgodnie z umową. Bank sprzedającego, po zaksięgowaniu spłaty, wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.

Kto składa wniosek o wykreślenie. Często notariusz składa w dniu aktu wniosek o wpis nowego właściciela i jednocześnie wniosek o wykreślenie hipoteki, a zgodę banku dołącza się później. Zdarza się też, że sprzedający składa wniosek sam, gdy dostanie zgodę. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki to 100 zł. Sposób warto ustalić z notariuszem przed aktem, a obowiązek dostarczenia zgody — zapisać w umowie z terminem.

Jak zabezpieczyć obie strony

Największe ryzyko polega na tym, że pieniądze i dokumenty nie przechodzą z rąk do rąk w tym samym momencie. Rozwiązania, które to ograniczają:

• Spłata bezpośrednio do banku sprzedającego. Kupujący nie przekazuje sprzedającemu kwoty potrzebnej na spłatę kredytu — płaci ją prosto na rachunek z promesy. To podstawowe zabezpieczenie kupującego.
• Depozyt notarialny. Kupujący wpłaca pieniądze do notariusza, który wypłaca je sprzedającemu i bankowi po spełnieniu warunków z protokołu depozytu. Kosztuje to dodatkowo — taksa za depozyt zależy od kwoty — ale daje obu stronom pewność.
• Wydanie nieruchomości po wpływie całej ceny. Termin przekazania kluczy wiąże się z zaksięgowaniem pełnej kwoty na rachunkach sprzedającego i banku.
• Oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Strony mogą poddać się egzekucji w akcie — kupujący co do zapłaty ceny, sprzedający co do wydania nieruchomości. Przyspiesza to dochodzenie praw, gdyby któraś strona nie wywiązała się z umowy.

Koszty po stronie sprzedającego

Oprócz zwykłych kosztów sprzedaży, przy hipotece mogą pojawić się:

• rekompensata za wcześniejszą spłatę — przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może ją pobrać tylko w ciągu pierwszych 3 lat od zawarcia umowy i maksymalnie w wysokości 3% spłacanej kwoty; przy okresowo stałej stopie zasady mogą być inne,
• opłata za promesę i zaświadczenia w banku — zależnie od banku,
• opłata sądowa za wykreślenie hipoteki — 100 zł.

Jeśli kupiłeś nieruchomość mniej niż 5 lat temu (licząc od końca roku zakupu), pamiętaj też o podatku dochodowym od sprzedaży. Spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości może się kwalifikować do ulgi mieszkaniowej — opisujemy to w osobnym poradniku.

Szczególne sytuacje

Cena niższa niż zadłużenie. Bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki dopiero po pełnej spłacie. Jeśli cena jej nie pokrywa, różnicę trzeba dopłacić przed aktem albo negocjować z bankiem. Ta sytuacja jest rzadka przy kredytach sprzed kilku lat, bo ceny od tego czasu wzrosły — w Ząbkowicach Śląskich mediana ceny metra mieszkania wzrosła od 2017 r. o ponad 100%.

Hipoteka przymusowa. Wpisuje ją np. urząd skarbowy, ZUS albo wierzyciel w egzekucji, bez zgody właściciela. Mechanizm jest podobny — trzeba ustalić kwotę, spłacić ją z ceny i uzyskać zgodę wierzyciela na wykreślenie — ale kontakt z urzędem lub komornikiem trwa zwykle dłużej niż z bankiem.

Kilka hipotek. Jeśli w dziale IV jest kilka wpisów, każdy wymaga osobnej promesy i osobnej spłaty. Zdarza się też, że kredyt już dawno spłacono, ale hipoteki nikt nie wykreślił — wtedy wystarczy zgoda banku na wykreślenie, której trzeba zażądać przed sprzedażą.

Mieszkanie w trakcie egzekucji komorniczej. Sprzedaż jest możliwa, ale wymaga współpracy z komornikiem i wierzycielem. W takiej sytuacji warto skonsultować się z prawnikiem.

Jak to wygląda w praktyce w powiecie ząbkowickim

Przy lokalnych cenach hipoteka rzadko jest problemem samym w sobie. Kredyty zaciągane kilka lat temu na mieszkania w Ząbkowicach Śląskich czy Ziębicach były niskie, a ceny od tego czasu wyraźnie wzrosły — mediana ceny metra mieszkania w Ząbkowicach Śląskich wzrosła z około 2080 zł w 2017 r. do około 4500 zł w 2026 r. W typowej sytuacji cena z naddatkiem pokrywa pozostałe zadłużenie.

Problemem bywa raczej czas. Banki sprzedających często mają oddziały daleko, a część formalności załatwia się zdalnie, co wydłuża oczekiwanie na promesę. Dlatego zadłużenie sprawdzamy ze sprzedającym już przy przygotowaniu oferty, a promesę zamawiamy zaraz po znalezieniu kupującego, nie tydzień przed aktem. Przy kupujących z kredytem koordynujemy terminy obu banków z notariuszem, żeby przelewy zostały wykonane w ustalonej kolejności.

Częściej niż w dużych miastach spotykamy też stare, niewykreślone hipoteki — wpisy po kredytach spłaconych dawno temu albo hipoteki na rzecz banków, które już nie istnieją pod tą samą nazwą. Ich wykreślenie wymaga odnalezienia następcy prawnego banku i potrafi zająć kilka tygodni. Warto sprawdzić księgę wieczystą na samym początku.

Jeśli zależy ci na czasie albo zadłużenie jest wysokie w stosunku do wartości nieruchomości, rozważ też skup nieruchomości — przy skupie przelew na spłatę kredytu realizujemy w tym samym trybie, ale bez czekania na kupującego.

Wnioski

• Mieszkanie z hipoteką można sprzedać bez wcześniejszej spłaty — część ceny trafia bezpośrednio do banku.
• Podstawowy dokument to promesa banku; zamów ją od razu po znalezieniu kupującego.
• W umowie zapisz dokładnie, ile i na jaki rachunek trafia z ceny, oraz kto i kiedy dostarczy zgodę na wykreślenie.
• Przy kredycie ze zmienną stopą rekompensata za wcześniejszą spłatę jest możliwa tylko przez pierwsze 3 lata i do 3%.
• Stare, niewykreślone hipoteki trzeba usunąć przed sprzedażą — sprawdź księgę na początku.

Sprzedajesz mieszkanie lub dom z kredytem?

Pomagamy ułożyć transakcję tak, żeby spłata kredytu, wykreślenie hipoteki i wydanie nieruchomości odbyły się w bezpiecznej kolejności. Zadzwoń pod 604 280 451 albo napisz na kontakt@eboffice.pl. Zobacz, jak prowadzimy sprzedaż nieruchomości, lub znajdź dane obu biur na stronie kontakt.

Stan prawny na październik 2026 r.: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (rekompensata za wcześniejszą spłatę), ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Mediany cen: rejestr cen nieruchomości, Ząbkowice Śląskie, lata 2017–2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani finansową.