Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości — co musi zawierać

Między decyzją o zakupie a aktem notarialnym mija zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy. Kupujący czeka na kredyt, sprzedający porządkuje dokumenty albo szuka mieszkania dla siebie. Umowa przedwstępna ma sprawić, że żadna ze stron nie zmieni w tym czasie zdania bez konsekwencji. Dobrze napisana chroni oboje. Napisana na kolanie — potrafi zamknąć drogę do odzyskania pieniędzy. Poniżej lista punktów, które powinna zawierać, i różnica między dwiema formami, w jakich można ją zawrzeć.

Czym jest umowa przedwstępna

To umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości inną umowę — tu: umowę sprzedaży nieruchomości, zwaną umową przyrzeczoną. Regulują ją art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego.

Najważniejsze wymaganie jest jedno: umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy sprzedaży, czyli co najmniej strony, nieruchomość i cenę. Bez nich nie jest umową przedwstępną, tylko deklaracją chęci.

Forma pisemna czy akt notarialny

To najważniejsza decyzja przy umowie przedwstępnej, bo od niej zależy, co można zrobić, gdy druga strona się wycofa.

Forma pisemna daje tzw. słabszy skutek. Jeśli sprzedający się wycofa, kupujący może żądać naprawienia szkody, jaką poniósł, licząc na zawarcie umowy — na przykład zwrotu kosztów wyceny do kredytu czy opinii prawnej. Nie może zmusić sprzedającego do sprzedaży. Dlatego przy umowie pisemnej głównym zabezpieczeniem jest zwykle zadatek.

Akt notarialny daje skutek silniejszy. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości też wymaga aktu notarialnego, przedwstępna w tej formie spełnia wymagania umowy przyrzeczonej. Strona uprawniona może wtedy wystąpić do sądu o zawarcie umowy sprzedaży, a prawomocne orzeczenie zastępuje oświadczenie strony, która się uchyla.

Kiedy akt notarialny ma sens:

• gdy między umową przedwstępną a aktem sprzedaży ma minąć dużo czasu,
• gdy kupujący wpłaca wysoki zadatek albo inwestuje w nieruchomość przed jej przejęciem,
• gdy nieruchomość jest wyjątkowa i kupujący nie chce ryzykować, że sprzedający przyjmie wyższą ofertę,
• gdy kupujący chce wpisać swoje roszczenie do księgi wieczystej.

Ile to kosztuje: przy mieszkaniu za 220 000 zł maksymalna taksa za akt umowy przedwstępnej wynosi od ok. 1015 zł do ok. 2030 zł z VAT, w zależności od tego, czy kancelaria stosuje obniżoną, czy pełną stawkę — praktyka jest tu niejednolita, warto zapytać o wycenę przed wizytą. Do tego dochodzą wypisy. PCC od umowy przedwstępnej się nie płaci.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Sama umowa przedwstępna — nawet notarialna — nie przeszkadza sprzedającemu sprzedać nieruchomości komuś innemu. Taka sprzedaż byłaby ważna, a pierwszemu kupującemu zostałoby odszkodowanie.

Ochronę daje dopiero wpis roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej. Od chwili wpisu roszczenie jest skuteczne także wobec osób, które później nabyłyby nieruchomość. Wpis wymaga zgody właściciela z podpisem poświadczonym notarialnie — w praktyce zawiera się ją w akcie notarialnym umowy przedwstępnej. Opłata sądowa za wpis roszczenia wynosi 150 zł.

Sprzedający powinien pamiętać, że po transakcji taki wpis trzeba wykreślić. Jeśli umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, nieusunięte roszczenie może odstraszać kolejnych kupujących.

Co musi zawierać umowa przedwstępna — lista punktów

Poniżej lista zagadnień, które powinna obejmować umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu. To nie jest wzór umowy — każda transakcja wymaga dopasowania — ale lista kontrolna, którą warto przejść przed podpisaniem.

Strony

• pełne dane obu stron: imiona, nazwiska, PESEL, adresy, numery dowodów,
• stan cywilny i ustrój majątkowy — jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, umowę powinni podpisać oboje,
• przy współwłasności — wszyscy współwłaściciele,
• przy pełnomocniku — pełnomocnictwo w odpowiedniej formie.

Nieruchomość

• adres, numer księgi wieczystej, numer i powierzchnia działki (przy domu i działce),
• powierzchnia użytkowa i liczba pomieszczeń (przy mieszkaniu),
• przynależności: piwnica, komórka, garaż, miejsce postojowe,
• rodzaj prawa: własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Cena i płatność

• cena całkowita,
• zadatek albo zaliczka — kwota, sposób i termin wpłaty oraz wyraźne słowo, czym jest ta kwota,
• sposób zapłaty reszty ceny: środki własne, kredyt, termin, rachunek sprzedającego,
• jeśli nieruchomość ma hipotekę sprzedającego — jaka część ceny trafi bezpośrednio do jego banku na spłatę.

Terminy

• termin zawarcia umowy sprzedaży (konkretna data lub „nie później niż”),
• termin wydania nieruchomości i protokół zdawczo-odbiorczy,
• termin wymeldowania osób zameldowanych.

Stan prawny i faktyczny

• oświadczenie sprzedającego o braku obciążeń, sporów, najemców i osób uprawnionych do zamieszkiwania — albo lista tych, które istnieją, i zobowiązanie do ich usunięcia przed aktem,
• dokumenty, które sprzedający dostarczy przed aktem,
• wyposażenie, które zostaje w nieruchomości.

Warunki i sytuacje wyjątkowe

• warunek kredytowy — co się dzieje, jeśli kupujący nie dostanie kredytu do określonej daty (zwrot zadatku w pojedynczej wysokości po przedstawieniu odmowy banku),
• skutki, gdy stan prawny okaże się inny niż deklarowany,
• podział kosztów notarialnych i sądowych.

Zadatek i zaliczkę omawiamy szczegółowo w osobnym poradniku — w umowie przedwstępnej to zwykle najważniejszy punkt finansowy.

Termin i przedawnienie

Jeśli umowa nie określa terminu zawarcia umowy sprzedaży, termin wyznacza strona uprawniona. Musi to jednak zrobić w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej — potem nie może już żądać zawarcia umowy sprzedaży.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała zostać zawarta. Kto chce dochodzić swoich praw, nie może więc czekać długo.

Termin warto ustalić realnie. Przy kredycie hipotecznym to zwykle 6–10 tygodni od podpisania umowy przedwstępnej, przy zakupie za gotówkę — krócej. Jeśli termin się zbliża, a akt nie jest gotowy, strony mogą go przesunąć aneksem w tej samej formie co umowa.

Najczęstsze błędy

• Brak numeru księgi wieczystej albo umowa podpisana bez sprawdzenia księgi. Numer księgi to podstawa — wszystko inne wynika z jej treści.
• Umowa podpisana tylko przez jednego z małżonków lub współwłaścicieli. Bez zgody pozostałych nie da się zawrzeć umowy sprzedaży.
• Kwota „na poczet ceny” bez określenia, czy to zadatek, czy zaliczka.
• Brak warunku kredytowego — najczęstsza przyczyna sporów o zadatek.
• Termin „do końca kwartału” bez daty i bez określenia, kto odpowiada za przygotowanie dokumentów.

Jak to wygląda w praktyce w powiecie ząbkowickim

W transakcjach, które prowadzimy w Ząbkowicach Śląskich i Ziębicach, większość umów przedwstępnych zawiera się w zwykłej formie pisemnej, z zadatkiem. Akt notarialny wybiera się częściej przy domach i działkach, przy wyższych kwotach i przy dłuższym czasie oczekiwania na akt sprzedaży.

Kilka sytuacji spotykamy tu częściej niż w dużych miastach. Pierwsza to współwłasność po spadku — w danych z rejestru cen niemal jedna czwarta aktów dotyczących mieszkań w Ząbkowicach Śląskich to sprzedaże udziałów. Zanim podpisze się umowę przedwstępną, trzeba ustalić, kto jest właścicielem, czy spadek jest uregulowany i czy wszyscy współwłaściciele się zgadzają. Druga to domy na wsi z gruntami rolnymi. Jeśli sprzedaż obejmuje działki rolne, mogą obowiązywać ograniczenia w obrocie ziemią rolną i prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa — umowa przedwstępna musi to uwzględniać w terminach i warunkach. Trzecia to zamiana: gdy ktoś sprzedaje mieszkanie w Ząbkowicach, żeby kupić dom w okolicy, zawiera się zwykle dwie powiązane umowy przedwstępne, z terminami ułożonymi tak, żeby nikt nie został bez dachu nad głową. Jak to organizujemy, opisujemy na stronie zamiana nieruchomości.

Jeśli szukasz domu w Ziębicach lub okolicy, zobacz aktualne domy na sprzedaż w Ziębicach.

Wnioski

• Umowa przedwstępna musi określać co najmniej strony, nieruchomość i cenę.
• Forma pisemna wystarczy, ale tylko akt notarialny daje prawo żądania zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.
• Przed sprzedażą komuś innemu chroni dopiero wpis roszczenia do księgi wieczystej.
• Zadatek, warunek kredytowy i realny termin to trzy punkty, które najczęściej decydują o tym, czy umowa ochroni strony.

Chcesz bezpiecznie przejść od umowy przedwstępnej do aktu?

Przygotowujemy umowy przedwstępne, sprawdzamy księgi wieczyste i koordynujemy terminy z bankiem i notariuszem. Zadzwoń pod 604 280 451 albo napisz na kontakt@eboffice.pl. Zobacz, jak prowadzimy sprzedaż nieruchomości, lub znajdź dane biur na stronie kontakt.

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na wrzesień 2026 r. (art. 389–390 Kodeksu cywilnego, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Nie jest wzorem umowy ani poradą prawną. Treść umowy przedwstępnej w konkretnej sprawie warto skonsultować z notariuszem lub prawnikiem.